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多地寫字樓空置率超30%,下半年商辦市場如何恢復?

2022-08-18 18:13:37         來源:第一財經    關鍵詞: 手機看資訊 收藏

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房地產市場仍在艱難觸底。國家統計局最新發布數據顯示,7月份全國房地產開發投資同比下滑12.3%,較6月跌幅繼續擴大;房地產開發景氣指數由6月的95.4%下降至95.3%,繼續刷新2016年初以來最低水平。

行業盤整期,住宅投資與銷售持續低迷,低溫的商辦市場同樣值得關注。7月份,全國房地產開發投資中,辦公樓同比跌10.3%,商業營業用房同比跌10.3%;房屋新開工面積中,辦公樓同比跌35.4%,商業營業用房同比跌37.5%。

房地產行業整體下行、企業面臨較大的資金壓力,給商業地產帶來了一定的負面影響;多地反復出現疫情,也對商辦市場帶來不可忽視的沖擊。

作為商業地產以及地方經濟發展的“晴雨表”,今年的寫字樓市場同樣壓力較大。據仲量聯行發布數據顯示,截至今年二季度末,在全國重點城市中,有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%,面臨較大去化壓力。

為提高寫字樓出租率,許多項目都被迫壓降租金,以吸引需求銳減的企業租戶。業內認為,隨著疫情管控放松、刺激政策發力,各地經濟主體有序恢復,下半年頭部城市辦公樓市場需求有望回升,但短期內租金難以大幅反彈。

寫字樓空置率最高達48%

一直以來,從北上廣深到新一線城市,成片聚集的高端寫字樓,是地方經濟發展最顯著的外在名片。鱗次櫛比的高樓大廈,隨著城市發展拔地而起,科技新貴、互聯網巨頭在此聚集,房企也作為開發或運營方參與其中。

有的開發商,選擇將物業散售,來補回開發成本、支撐當下運營。也有的仍拿在手中,靠精細化運營收取租金、填補現金流。房地產整體向上時,住宅業務可與商業地產互相支撐,但現在,房子不好賣了,商業地產運營同樣“壓力山大”。

從最明顯的寫字樓空置率情況看,許多城市的情況都不甚樂觀。

在近日召開的第四屆中國商業地產品牌建設論壇上,高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示,在只統計主要開發商、不計算小業主面積的情況下,華中地區的武漢甲級寫字樓空置率達31%,實際情況可能更嚴重。

如果從空置率、租金兩個維度看,北京、上海是最佳市場,租金相對比較高,空置率相對比較低;而合肥、天津、武漢、長春、沈陽、重慶、西安等多個城市,空置率高于市場平均水平,凈有效租金則低于平均水平,市場不甚樂觀。

一般而言,商辦市場的表現與第三產業呈正相關關系。如果從這個角度看,嚴區海表示,第三產業發展最好的城市是北京、第二是上海,第三產業跟甲級辦公樓的匹配度非常一致;有些城市甲級辦公樓過多、但第三產業沒有上來,有一定風險。

“一季度商辦市場還是不錯的,二季度由于重點城市受到疫情反復和經濟放緩等超短期因素沖擊,市場活動一度停滯,復蘇勢頭也蒙上了陰影?!比摲康禺a商會副秘書長、房訊網董事長劉凱表示。

仲量聯行發布的第二季度中國40城辦公樓市場指數也顯示,截至二季度末,全國重點城市中,有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%,面臨較大去化壓力;8個城市處于20%~30%的可控區間,北上廣在20%以內。

具體而言,40城中空置率最高的是青島,達到了48%;此外,天津寫字樓空置率達42%,沈陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安、南京的寫字樓空置率均超過30%,一線城市中深圳寫字樓的空置率也達到了21%。

租金方面,二季度全國20個重點城市全部錄得租金負增長,其中13個城市處于1%的正常波動區間,其余7個城市的降幅在1%-5%之間,廣州、南京、武漢、廈門、青島、天津、大連等城市的寫字樓租金水平降幅較大。

仲量聯行表示,相較于2020年,本輪疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制,但不確定性因素明顯升高,使得企業決策延遲,擴張趨向謹慎,市場活躍度降溫。全國大部分辦公樓市場表現低迷,增量需求回落,而租金降幅走闊的城市,多數還疊加了新增供應的當期壓力。

商辦市場如何突圍?

除了宏觀因素的影響,商辦市場出現了哪些具體而微的變化?

嚴區海表示,在過去的一兩年,互聯網行業撐住了主要的辦公樓市場,企業擴張速度快,對辦公樓面積的吸納也非常驚人?!耙话闫髽I的擴張速度,即便經營再好,面積增長可能也就10%~30%,但互聯網企業每年能達400%~600%?!?/p>

但是,受互聯網行業整體發展情況影響,從去年9月份到今天,一些城市的主要商業租戶由互聯網迅速變成了金融行業。金融行業租金支付能力強、擴張性也不錯,但其擴張速度與互聯網企業的彈性不是一個量級。

除此之外,受到疫情因素的影響,商辦市場的需求也出現下降?!耙咔槠陂g,很多企業采取線上辦公,有可能很多企業對辦公的需求是在減少的?!眹绤^海稱。

劉凱表示,由于上半年新一輪疫情的反復沖擊,商辦市場下滑比較明顯,經濟的支撐也在走弱,市場需求銳減。當前,商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段,雖然疫情逐步好轉,但短期內庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。

在低迷的市場環境下,有企業租賃業務承壓,也有企業避免了較大波動。

近日,正榮地產發布盈利警告,預期截至2022年6月30日止六個月將錄得母公司擁有人應占虧損約25億元~30億元。在業績下降的原因中,有一條便是,商業地產租賃需求下降,使投資物業公平價值下降。

在越秀房托公布的半年業績中,上半年實現經營收入總額為9.44億元,同比增長7%;其中酒店及服務公寓、零售商場等業務收入減少,但寫字樓業務收入6.38億元,同比增長37.1%,占總收入比例67.57%,整體出租率為88.8%。

該公司管理層預計,隨著下半年國內疫情穩定,寫字樓需求回升,寫字樓市場會較上半年好,亦相信下半年能有更多好消息出來,包括經濟的增長。但對項目收并購,該公司仍保持謹慎態度,暫時沒有具體的收購計劃。

IPG中國首席經濟學家柏文喜在前述論壇中表示,商業地產的開發和運營,需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現在,承擔商業地產開發運營的主體,多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金,所商業地產這個行業很難做。

他認為,未來行業將迎來并購整合的新機遇,由具備專業資產管理和運營能力的機構,去承擔更多持有和運營責任。此外,在運營困難的情況下,更要以流動性為核心,資產證券化和類資產證券化將進入發展快車道。

整體而言,我國商辦市場仍有很大的發展空間,下半年也有望迎來恢復期。

嚴區海稱,中國企業在辦公樓的投資方面,平均每個員工的使用面積大約7~10平方米,互聯網公司可能還要低,約4~5平方米。對標西方企業,這個數據在美國約15~20平方米,中國員工的辦公環境還是有待改善的。

劉凱認為,隨著疫情的緩解,不確定性的下降,疊加房地產市場政策逐步發力,預計下半年商業地產市場投資增速和需求增速有望逐月恢復。短期內市場下行空間有限,對部分城市、部分區域、部分產品還是持看多觀點。

他表示,未來商業地產新世代面臨著以下五個趨勢:一是從增量時代轉向存量時代,二是從重度開發轉向重度運營,三是從資產增值轉向資產管理,四是從規模導向轉向盈利導向,五是從粗放經營轉向精細經營。

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